Corren rumores. El Costanera Center, el gigante caído, el símbolo urbano de la crisis económica, resucita. Se dice que Cencosud estaría dispuesto a inyectar US$ 9 millones para financiar las obras de mitigación vial. Y ojalá, por el bien de todos, que la mole termine de construirse: si ya nos 'vacunamos' con el proyecto, mejor es tenerlo reluciente y en funcionamiento.

Pero antes que el gigante se levante y todo se olvide, no haríamos mal en ampliar el zoom y ver qué lecciones le dejó la crisis a la planificación urbana.

Primero que nada, hay que decir, para alivio de Paulmann, que el Costanera Center no es el único megaproyecto paralizado por la crisis, ni el más grande. Proyectos iconográficos que quedaron a medio construir fruto de la crisis abundan por el mundo. Un ejemplo es New Daleville, un proyecto residencial a las afueras de Filadelfia que el connotado historiador urbano Witold Rybczynski estudió por cinco años, desde sus inicios hasta lo que debió haber sido su esplendorosa inauguración. Pero Rybczynski nunca supuso lo que sucedería el 2008. Emblema del consumo suburbano y de la cultura subprime, la construcción de New Daleville tuvo que paralizarse sin ni siquiera haber llegado a la mitad del proyecto. Lo que prometía ser un exclusivo barrio se convirtió en un pueblo fantasma. 

Pero tal vez el caso más paradigmático es Dubai. Lo sucedido en este emirato pasará a la historia como una de las más perfectas y brutales de las burbujas inmobiliarias que el mundo haya visto. Y la postal dejada por The World es probablemente la más inquietante. Se trata del proyecto del Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, quien fabricó, a tres millas mar adentro, en el Mar Arábico, 300 islas artificiales que simulan el mapa del globo. De hecho, cada isla -que puede costar entre US$ 15 y US$ 50 millones- lleva el nombre de un país o ciudad. Cuando cayeron las bolsas el año pasado fue, literalmente, el fin del mundo: hoy sólo se ha vendido una isla, mientras que las restantes 299 siguen siendo montones de arena y roca. Un mal comienzo para un proyecto de más de US$ 14 mil millones.

¿Qué lecciones nos dejan estos casos? Revisando el debate internacional se pueden concluir tres enseñanzas. En lo inmediato, la crisis ha obligado a la industria inmobiliaria a girar hacia la pequeña escala. En Estados Unidos, por ejemplo, se dice que han aumentado los permisos de construcción para restaurantes, sector que crecerá en un 4,4% este año y que está reemplazando a los malls como el lugar privilegiado del ocio. ¿La razón? La oferta del mall (estacionar + comer + shopping) ya no está al alcance del bolsillo medio. Es probable, entonces, que veamos más strip centers, más restaurantes locales y más minicentros barriales, y menos "grandes superficies".

Segunda lección: la industria inmobiliaria tendrá que innovar. Se estima que en Estados Unidos los empleados en el sector finanzas, o sea el mercado objetivo de los desarrollos inmobiliarios suburbanos, caerán del 10 al 6%. ¿Las consecuencias? Ante un escenario de mayor escasez y previsión, la industria no sólo tendrá que hacer "ofertazos" -como ya lo hemos visto-, sino que también reenfocarse en segmentos de nichos.

Y por último, el rol del sector público en la planificación urbana cambiará drásticamente. Hasta la crisis el papel de la planificación era el de promotor: generar las condiciones para atraer inversiones, lo que incluía fijar planes de mitigación y compensación si los proyectos tenían costos sociales. La figura del "desarrollo condicionado", tan popular en Chile durante la última década, responde a este paradigma. Después de la crisis la planificación volverá a sus orígenes europeos y se volverá más normativa: ya no sólo fijará los límites sociales del desarrollo urbano, sino que también se implicará en temas de diseño, estética, ciudadanos y medioambientales.